Wohnung verkaufen in 5 Schritten

Eigentumswohnung verkaufen - Ablauf in 5 Schritten

So läuft der Wohnungsverkauf ab

Der Verkauf einer Eigentumswohnung will gut vorbereitet sein. Insbesondere, wenn Sie mit dem Thema Wohnungsverkauf bislang wenig in Berührung gekommen sind, z.B. weil Sie die Wohnung geerbt haben oder bislang „nur“ auf der anderen Seite als Käufer standen. Ein Wohnungsverkauf ist mit einigen Arbeitsschritten und sicherlich auch vielen Fragen verbunden.

Welche Unterlagen sind für den Wohnungsverkauf notwendig – und woher bekomme ich die? Wer stellt mir den Energieausweis aus? Wie bestimme ich den Verkaufspreis? Wo sollte ich Anzeigen schalten? Was kostet mich das? Macht eine Renovierung vor dem Verkauf Sinn? Wie führe ich Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten? Und so weiter und so weiter.

Der Verkauf einer Wohnung ähnelt in vielen Punkten dem Verkauf eines Hauses, jedoch gibt es auch einen ganz wesentlichen Unterschied: Kaufinteressenten betrachten nicht nur die Wohnung und deren Lage, sondern das gesamte Haus. Das Gemeinschaftseigentum wird genauso in Augenschein genommen wie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Hier kommt es auf ein stimmiges Gesamtbild an. Aber zurück zum grundlegenden Ablauf beim Wohnungsverkauf.

Schritt 1: Sammeln Sie die notwendigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Dazu zählen die Informationen über Ihre Wohnung wie Größe, Ausstattung und Zustand, aber auch alle Dokumente, die die Eigentümergemeinschaft betreffen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Diese regelt die Aufteilung des Hauses in die einzelnen Wohnungen und das Zusammenleben der Eigentümer untereinander. Für die Zusammenstellung der Unterlagen ist oftmals die Zuarbeit der Hausverwaltung erforderlich.

Schritt 2: Legen Sie sich auf einen Verkaufspreis fest.

Die Festlegung eines Verkaufspreises erfolgt bei einer Wohnung immer nach dem gleichen Grundprinzip – egal, ob zur Eigennutzung oder für eine Vermietung. Die relevante Größe ist die theoretisch erzielbare Miete. Diese wird mit einem Faktor multipliziert, der abhängig von der Marktlage ist. Hierbei spricht man auch vom Faktorverfahren. Wem das zu viel Zahlenwerk ist, der sollte die Immobilienbewertung von einem Profi machen lassen. Er berechnet Ihnen einen realistischen Wert und Sie müssen sich nicht mit der Frage beschäftigen, ob Ihr Preis zu hoch oder zu niedrig ist.

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Schritt 3: Präsentieren Sie Ihre Wohnung ansprechend.

Um den von Ihnen festgelegten Verkaufspreis auch realisieren zu können, sollten Sie Ihre Wohnung „im besten Licht“ präsentieren. Das können Sie sprichwörtlich verstehen und auch im übertragenden Sinn. Sie kennen die Tageszeit, in der Ihre Wohnung durch die Sonne am hellsten und freundlichsten wirkt – nutzen Sie dieses Wissen und machen die Fotos für die Anzeigen genau dann. Oder vielleicht darf es sogar etwas mehr sein? Unter Umständen lohnt es sich für Sie, wenn Sie die Wohnung vor dem Verkauf noch sanieren.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Für eine Anzeigen in den Immobilienportalen benötigen Sie möglichst ansprechende Bilder von den einzelnen Räumen. Zusammen mit einer guten Außenaufnahme vom Haus und vielleicht 1-2 Bildern aus der Umgebung können sich die Kaufinteressenten einen guten ersten Eindruck verschaffen. Zusätzlich zu den Bildern verfassen Sie einen kurzen Beschreibungstext über die Wohnung – die Ausstattung, den Zustand und die Raumaufteilung. Über die Eingabemaske des jeweiligen Immobilienportals wird all das abgefragt. Füllen Sie alles gewissenhaft aus, denn viele Interessenten werfen nur diesen einen Blick auf Ihre Anzeige. Daher sollte die möglichst ansprechend sein!

Immobilienfotografie - darauf kommt es an!

Zusätzlich zur Anzeige in einem oder mehreren Immobilienportalen können Sie auch eine Printanzeige schalten. Unterschätzen Sie nicht den Stellenwert, den Immobilienanzeigen in der Tageszeitung haben. Viele Kaufinteressenten informieren sich beim morgendlichen Kaffee über aktuelle Angebote. Die Preise für die sogenannten Fließtextanzeigen erfahren Sie online bei der jeweiligen Tageszeitung oder indem Sie einfach zum Hörer greifen. Sicherlich ist man Ihnen gerne bei der Anzeigenschaltung behilflich.

Schritt 4: Vereinbaren Sie Besichtigungstermine.

Wenn Ihre Wohnung dann angeboten wird, steht hoffentlich das Telefon nicht mehr still und Ihr Posteingang quillt über. Aktuell ist die Nachfrage nach Wohnungen (in guten Lagen) hoch und das werden Sie beim Verkauf auch merken. Versetzen Sie sich an dieser Stelle auch kurz in die hoffenden Interessenten und versuchen, wirklich jedem zu antworten. Aber natürlich muss nicht jeder zu einer Besichtigung eingeladen werden. In einem kurzen Telefonat oder Mail-Austausch merkt man oft schon, ob die Immobilie für die Interessenten passt.

Für die Besichtigungen sollten Sie auch ausreichend Zeit vorsehen. Sammeltermine sind weder für Interessenten noch für Sie als Verkäufer ratsam und sollten vermieden werden – besonders bei Immobilien in einem höheren Preissegment ist das absolut tabu. Steigern Sie sich dabei beim Rundgang bis hin zum Highlight Ihrer Wohnung – was auch immer das ist. Vielleicht die offene Wohnküche, ein großer Balkon mit Blick ins Grüne oder ein besonderes Wellnessbad? Der erste Eindruck zählt bei einer Besichtigung, aber der letzte Eindruck ist der, den die Interessenten mit nach Hause nehmen. Und dahin können Sie auch ein sorgfältig vorbereitetes Factsheet nehmen, das nochmal zusätzlich zur Anzeige alle Informationen zusammenfasst. Das erleichtert den Interessenten die Entscheidung.

Auf drei Punkte müssen Sie sich bei den Wohnungsbesichtigungen auf jeden Fall einstellen:

  • Die Geschmäcker sind verschieden, daher werden Sie auch negative Punkte über Ihr Zuhause hören. Wenn es jemandem nicht gefällt, dann nicht. Stehen Sie einfach drüber.
  • Es werden viele Fragen aufkommen. Besonders Interessenten, die es ernst meinen, wollen sich schon umfassend informieren. Versetzen Sie sich auch hierzu in deren Lage und überlegen, welche Fragen Sie selbst in der Situation stellen würden. Standard beim Wohnungsverkauf sind z.B. „Wie sind die Nachbarn im Haus“, „Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage“, „Sind Sonderumlagen beschlossen“ etc.
  • Bei Bestandsimmobilien wird eigentlich immer über den Preis verhandelt. 5-10% sind hier normal, mehr aber eher nicht. Geben Sie auch nicht einfach so nach, sondern suchen Sie nach einem Entgegenkommen dafür – wie z.B. eine besonders schnelle Beurkundung.

 
Schritt 5: Kontaktieren Sie einen Notar.

Die Beurkundung ist auch der wichtigste Schritt beim Wohnungsverkauf. Der Handschlag reicht hierfür nicht aus, der Verkauf muss immer über einen Notar erfolgen. Diesen suchen Sie sich zusammen mit dem Käufer frei aus und erhalten erstmal einen Entwurf des Kaufvertrages. Sie können darin viele Regelungen treffen, falls das notwendig ist. Ansonsten erhalten Sie vom Notar einen Standard-Vertrag, der z.B. Punkte wie „gekauft wie gesehen“ enthält. Hier können Sie sich im Prinzip zurücklehnen, da der Notar zur Sicherheit beider Parteien da ist. Er mischt sich nur nicht in den wirtschaftlichen Teil des Kaufs ein (also den Preis der bezahlt wird).

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